Zakup nieruchomości za granicą to nie tylko wybór odpowiedniej lokalizacji czy atrakcyjnej ceny. To również – a może przede wszystkim – zrozumienie lokalnych przepisów podatkowych, które potrafią się diametralnie różnić od tych obowiązujących w Polsce. Dobrze zaplanowana transakcja to taka, w której znasz swoje zobowiązania finansowe jeszcze przed podpisaniem umowy. Nie chodzi tu tylko o koszty zakupu, ale również o podatki od posiadania, najmu czy późniejszej sprzedaży. W tym artykule przyjrzymy się najważniejszym zagadnieniom związanym z opodatkowaniem nieruchomości zagranicznych – zarówno w krajach Unii Europejskiej, jak i poza nią.
Rodzaje podatków przy zakupie nieruchomości zagranicznej
W niemal każdym kraju obowiązują trzy główne grupy podatków, z którymi spotkasz się jako nabywca lub właściciel nieruchomości:
-
Podatek od zakupu (np. podatek od przeniesienia własności, VAT lub podatek transakcyjny),
-
Podatek od posiadania (podatek roczny – często nazywany podatkiem od nieruchomości),
-
Podatek od dochodu z wynajmu lub z zysku ze sprzedaży nieruchomości.
To, jakiej wysokości będą te opłaty i na jakiej zasadzie będą naliczane, zależy od kraju. Warto zatem poznać najczęściej wybierane kierunki inwestycyjne przez Polaków.
Hiszpania, Portugalia, Włochy – czyli podatki w południowej Europie
Kraje basenu Morza Śródziemnego od lat przyciągają zagranicznych inwestorów swoim klimatem i atrakcyjnymi cenami. Ale każdy z tych krajów ma własne zasady gry podatkowej.
Hiszpania:
-
Podatek od zakupu: 6–10% wartości nieruchomości (w zależności od regionu).
-
VAT (IVA) – 10% przy zakupie nowej nieruchomości.
-
Podatek roczny od nieruchomości: IBI – zależny od lokalizacji, często 0,4–1,1% wartości katastralnej.
-
Podatek od wynajmu: 19% dla rezydentów UE od zysku netto (po odliczeniu kosztów).
Portugalia:
-
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): 1–8% przy zakupie.
-
Podatek roczny: IMI – od 0,3 do 0,8% wartości katastralnej.
-
Dochód z wynajmu: 28% ryczałt dla nierezydentów.
Włochy:
-
Podatek od zakupu: 2% (główne miejsce zamieszkania), 9% (drugi dom lub nieruchomość inwestycyjna).
-
Podatek roczny IMU – zależny od gminy, może sięgać kilku setek euro rocznie.
-
Podatek od wynajmu – od 21% (ryczałt) lub według skali progresywnej.
Domy na sprzedaż w Turcji – przyciągają niskimi cenami, ale co z podatkami?
Turcja stała się jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków nieruchomości dla inwestorów zagranicznych. Powodów jest wiele – atrakcyjne ceny, wysokie zwroty z wynajmu oraz rosnąca liczba turystów i ekspatów. Domy na sprzedaż w Turcji można kupić już od około 60 000–80 000 euro, co czyni ten kraj interesującą alternatywą wobec Europy Zachodniej.
Jak wygląda opodatkowanie w Turcji?
-
Podatek od zakupu: 4% wartości nieruchomości (połowę opłaca kupujący, połowę sprzedający – choć często całość przenoszona jest na kupującego).
-
Roczny podatek od nieruchomości: niski – w granicach 0,1–0,3% wartości deklarowanej.
-
Dochód z wynajmu: opodatkowany według skali podatkowej (od 15% do 40%); obowiązuje także obowiązek zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.
-
Brak podwójnego opodatkowania – Polska i Turcja mają podpisaną umowę, która chroni przed ponownym opodatkowaniem tego samego dochodu.
Warto także pamiętać, że domy na sprzedaż w Turcji często sprzedawane są z pełnym umeblowaniem, co znacząco obniża koszty rozpoczęcia wynajmu i ułatwia start inwestycyjny.
Podatek w Polsce od nieruchomości zagranicznej – o tym wielu zapomina
Posiadanie nieruchomości za granicą nie zwalnia z obowiązku rozliczeń z polskim fiskusem. Nawet jeśli podatek został zapłacony za granicą, część dochodów (np. z wynajmu lub sprzedaży) może podlegać wykazaniu w zeznaniu podatkowym w Polsce – w zależności od kraju i obowiązującej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Sytuacje wymagające uwagi:
-
Dochód z wynajmu – wykazujesz go w Polsce, chyba że umowa zakłada metodę wyłączenia z progresją.
-
Zysk ze sprzedaży nieruchomości – podlega opodatkowaniu w kraju pochodzenia, ale może być także zgłoszony w Polsce.
-
Posiadanie aktywów zagranicznych – może wymagać wpisu do informacji o majątku (zwłaszcza przy wysokiej wartości).
Dlatego przed zakupem warto skonsultować się nie tylko z prawnikiem, ale i z doradcą podatkowym – najlepiej takim, który zna międzynarodowe prawo podatkowe.
Jak zminimalizować podatki i legalnie optymalizować inwestycję?
Właściwa struktura zakupu może znacząco wpłynąć na przyszłe zobowiązania podatkowe. Nie zawsze warto kupować nieruchomość jako osoba fizyczna – w niektórych przypadkach korzystniejsze jest założenie spółki (np. w Hiszpanii, Bułgarii czy na Cyprze), która będzie właścicielem nieruchomości.
Formy optymalizacji:
-
Zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. (zarówno lokalną, jak i polską).
-
Rozdzielenie własności (np. gruntu i budynku) – stosowane w niektórych modelach.
-
Rejestracja działalności gospodarczej związanej z najmem krótkoterminowym.
Każdy kraj ma inne możliwości, dlatego nie istnieje jedna uniwersalna strategia. Co sprawdza się w Portugalii, może być nieopłacalne w Grecji – dlatego warto działać w oparciu o aktualne i lokalne dane.
Podatki to nie tylko nieunikniony koszt, ale też narzędzie, które – przy odpowiednim zarządzaniu – pozwala osiągnąć większy zysk i większe bezpieczeństwo inwestycyjne. Niezależnie od tego, czy interesują Cię domy na sprzedaż w Turcji, apartamenty w Hiszpanii czy wille w Toskanii – dobrze jest znać zasady gry, zanim wejdziesz na rynek. Znajomość lokalnego systemu podatkowego to jedno z podstawowych narzędzi świadomego inwestora.
